Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji nie monitoruje obrotu nieruchomościami w Polsce, do czego jest z urzędu zobligowane. W efekcie władze w Warszawie nie wiedzą lub nie chcą wiedzieć, ile naprawdę ziemi trafiło do tej pory w ręce cudzoziemców. Dane, którymi dysponuje resort i prezentuje je jako oficjalne, są szczątkowe i nie odzwierciedlają prawdziwego stanu rzeczy.

Nie jest prawdą, że od 1990 r. cudzoziemcy nabyli w naszym kraju zaledwie jedną tysięczną część Polski, jak Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji podało w swoim sprawozdaniu za rok 2002.

Wiceprzewodniczący Komisji Administracji i Spraw Wewnętrznych wytknął wczoraj przedstawicielom resortu, że pominęli w obliczeniach ziemię, która trafiła w obce ręce poprzez przejęcie polskich spółek przez kapitał zagraniczny, oraz ogromny areał gruntów rolnych dzierżawionych obecnie przez cudzoziemców, ale który wkrótce będą oni mogli kupić.

Sejmowa Komisja Administracji i Spraw Wewnętrznych jednogłośnie przyjęła sprawozdanie MSWiA na temat wykonania przez resort ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Podsekretarz stanu w MSWiA Tadeusz Matusiak podał, że w 2002 r. cudzoziemcy uzyskali 1595 zezwoleń na nabycie łącznie 4,8 tys. ha ziemi. W latach 1990-2002 zezwoleniami ministra spraw wewnętrznych i administracji objętych zostało łącznie 34 tys. ha ziemi.

- To zaledwie tysięczna część obszaru Polski - podkreślił minister Matusiak.

- Nasze przepisy są zbyt surowe na tle unijnej zasady swobody przepływu kapitału - dodał. Dyskusja w trakcie posiedzenia komisji wykazała jednak, że jest inaczej.

Wiceprzewodniczący komisji Wiesław Woda zwrócił uwagę, że minister nie wziął w swoich obliczeniach pod uwagę, iż ziemia w Polsce była w tym czasie nabywana przez cudzoziemców także pośrednio, przez obejmowanie akcji i udziałów w spółkach posiadających grunty. Do 1996 r. można było nabyć w ten sposób bez zezwolenia dowolny areał gruntów. Ile ziemi przeszło w obce ręce, nikt nie wie. Wiadomo natomiast, że tylko na przestrzeni ostatnich 7 lat, tj. od chwili kiedy zlikwidowano tę lukę prawną w ustawie z 1920 r., zagraniczne spółki nabyły tą drogą - na podstawie zezwolenia MSWiA - 40,4 tys. ha ziemi.

Przedstawiciel resortu nie wspomniał też o nabywaniu nieruchomości z obejściem prawa. Świadectwem tych praktyk jest słynna "sprawa szczecińska", w której chodziło o przejęcie ziemi na Pomorzu Zachodnim przez obywateli Niemiec przy pomocy fikcyjnych spółek. Przypomnijmy, że wykryty proceder dotyczył aż 20 tys. ha gruntów!

Na pytanie Jerzego Czerwińskiego (RKN) o finał procesu szczecińskiego, urzędnik resortu spraw wewnętrznych Jarosław Kulawik odpowiedział, że szczeciński sąd karny "co do części zarzutów uniewinnił oskarżonych, inne zaś podtrzymał". W czyich rękach jest dziś owe 20 tys. ha, nie wiadomo. Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA Piotr Mueck poinformował, że w ubiegłym roku wykryto dwie próby sfałszowania zezwolenia na nabycie nieruchomości. Obie sprawy prowadzi krakowska prokuratura. W sumie MSWiA wykryło 8 przypadków nielegalnego zakupu ziemi, z czego 5 transakcji strony same doprowadziły do stanu zgodnego z prawem. Rok wcześniej zarejestrowano 19 takich umów. Posłowie wskazywali też, iż ostatnio nasilił się zakup ziemi przez spółki o kapitale mieszanym, choć formalnie - polskim, które zajmują się obrotem gruntami w celach spekulacyjnych. Matusiak powiedział, że w takich przypadkach MSWiA jest bezradne, natomiast powinny się nimi zainteresować urzędy skarbowe.

Dzierżawy poza zasięgiem

Minister nie wspomniał o swoistej "ekspektatywie prawa własności", która przyznana została cudzoziemskim dzierżawcom polskiej ziemi rolnej. W negocjacjach ustalono bowiem, że po ewentualnej akcesji będą oni mieli prawo do zakupu dzierżawionych gruntów. Teoretycznie może to nastąpić po 3-7 latach trwania umowy dzierżawy, ale karencja ta stała się fikcją z chwilą, kiedy rząd zgodził się w negocjacjach, aby przy ustalaniu tego okresu honorowane były umowy ustne. Nagabywany w tej sprawie min. Matusiak zwrócił uwagę, że w świetle prawa umowę dzierżawy można zawrzeć w dowolnej formie, także ustnie.

- Bez zmiany prawa w tym zakresie jest to nie do skontrolowania - powiedział. Przypomnijmy, że według publikacji Instytutu Spraw Publicznych chodzi w tym wypadku o ogromny areał sięgający 1 mln ha.

Niekompletny rejestr

W sprawozdaniu MSWiA zwraca uwagę rozbieżność między powierzchnią, na której nabycie wydane zostały zezwolenia, a tą, której przejście w obce ręce zarejestrowano w MSWiA. Okazuje się, że w 2002 r. zezwolenia opiewały na blisko 14 tys. ha (bezpośrednie kupno ziemi lub przejęcie polskiej spółki posiadającej grunty), tymczasem w rejestrze odnotowano transakcje obejmujące powierzchnię zaledwie 2,5 tys. ha. Przedstawiciele resortu próbowali tłumaczyć tę różnicę faktem, że zezwolenie ważne jest przez rok i nie od razu dochodzi do zakupu. Jednak gdyby tak było, to do rejestru w 2002 r. powinny trafić transakcje z 2001 r., a wtedy zezwoleniami objęto także dużo, bo 10 tys. ha. Nie wyjaśnia tej różnicy tłumaczenie, że notariusze i sądy rejestrowe nie dotrzymują terminu 7 dni na przesłanie aktów notarialnych do rejestru. Trudno też przypuścić, aby trzy czwarte cudzoziemców występowało o pozwolenie na nabycie ziemi wyłącznie "dla sportu", rezygnując następnie z zawarcia transakcji. Procedura ta łączy się przecież z koniecznością spełnienia wielu administracyjnych wymogów oraz z kosztami.

W tej sytuacji nasuwa się tylko jedno wytłumaczenie różnicy między zawartością rejestru a danymi na temat udzielonych zezwoleń: prawdopodobnie większość transakcji z udziałem cudzoziemców nie trafia po prostu do rejestru. Tymczasem powinny być w nim odnotowane nie tylko wszystkie transakcje zawarte za zezwoleniem MSWiA, ale także te, na które zgoda resortu nie jest wymagana. Chodzi m.in. o działki do 0,4 ha w miastach i 1 ha na wsi nabywane przez obce spółki na cele statutowe, przejęcie nieruchomości przez obcy bank za długi, zakup nieruchomości przez cudzoziemca, który ma kartę stałego pobytu i od 5 lat mieszka w Polsce, ma współmałżonka - Polaka, lub jest spadkobiercą ustawowym polskiego właściciela. Według danych z rejestru - w takich okolicznościach cudzoziemcy nabyli w 2002 r. ok.100 ha gruntów na podstawie ok. 400 transakcji. Nie odnotowano w rejestrze żadnego przypadku przejęcia ziemi przez zagraniczny bank za długi.
Najchętniej nabywane przez cudzoziemców są nieruchomości na Mazowszu, w Wielkopolsce, na Śląsku, Pomorzu Zachodnim oraz Warmii i Mazurach. Wśród kupujących najwięcej jest Niemców, Holendrów, Skandynawów, pojawiają się też Rosjanie.
Małgorzata Goss

Gra na dwie ręce

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców obowiązuje w naszym kraju od 1920 r., a więc od 83 lat. Przez cały okres międzywojenny i powojenny, do 1996 r. - w sposób dość skuteczny chroniła polską ziemię przed przejęciem w ręce kapitału zagranicznego. Ci, którzy ją uchwalili - nasi dziadowie - mieli na świeżo w pamięci utraconą na 123 lata niepodległość Ojczyzny. Woleli dmuchać na zimne. Niestety, nie można tego samego powiedzieć o rządzących współcześnie postkomunistycznych pseudoelitach.
U progu lat 90. wystarczyło jedynie poprawić ustawę z 1920 r., przede wszystkim zamknąć lukę związaną z nabywaniem ziemi wraz z akcjami i udziałami w spółkach. Niestety, rządzący w 1996 r. postkomuniści po swojemu znowelizowali ustawę, otwierając w niej - po raz pierwszy od 76 lat - możliwości nabywania ziemi przez cudzoziemców, nawet bez zezwolenia. Posłużono się wówczas hasłem: "przystępujemy do WTO".

Opinia społeczna nie zaakceptowała liberalizacji ustawy. Dlatego też uczynioną w niej wyrwę posłowie SLD i współpracującej z nimi Unii Wolności musieli poszerzać chyłkiem i w tajemnicy. W ten sposób - w czasie wakacji, wykorzystując nieuwagę mediów, rozszerzyli prawo nabywania ziemi na banki, które przejmują ją za długi.
Potem przyszła kolej na AWS, bo i ona ma swoje "zasługi" na polu wyprzedaży polskiej ziemi: rząd AWS - UW, tym razem pod hasłem przystąpienia do Unii, przeforsował w Sejmie "dostosowanie" ustawy z 1920 r. do prawa europejskiego, znowu krusząc fragment jej fundamentu.
Dziś widzimy następne dłonie, tym razem negocjatorów z rządu Leszka Millera, jak podpisują zobowiązania, iż wystawią polską ziemię na sprzedaż.
I tak toczy się ta gra na dwie ręce. Ku czemu? Czy warto mgliste miraże Europy przedkładać nad twardy grunt pod stopami?
Małgorzata Goss

Obrót ziemią w państwach europejskich z silnym sektorem rolniczym

Dania
Do zakupu ziemi uprawniona jest każda osoba, która posiada prawo stałego pobytu, a jego uzyskanie nie jest proste. W przypadku gruntów rolniczych nabywca musi spełniać dodatkowe warunki:
- on, jego małżonek i jego dzieci nie mogą posiadać nieruchomości poza granicami Danii. Jeżeli taką ma, musi ją niezwłocznie sprzedać;
- osoba ta ma obowiązek stałego osiedlenia na terenie nabytej przez siebie nieruchomości w ciągu 6 miesięcy od dnia jej nabycia;
- musi ukończyć 18. rok życia;
- kupujący sam musi zarządzać swoją nieruchomością;
- musi posiadać kwalifikacje rolnicze, zaakceptowane przez duńskie ministerstwo rolnictwa.

Austria
Regulacje różnią się w poszczególnych krajach związkowych, np. w landzie Niederosterreich każda osoba występująca o zakup nieruchomości rolnej powyżej 2 ha musi mieć zezwolenie specjalnej komisji, w skład której wchodzą przedstawiciele lokalnych władz, związków zawodowych. Nie zostanie ono przyznane, w sytuacji gdy ubiegający się nie jest rolnikiem, a także gdy występują uzasadnione podejrzenia, że chce spekulować ziemią. Postępowanie sprzeczne z ustawą oznacza karę 300 tys. szylingów austriackich (ok. 22 tys. euro).

Niemcy
Rozwiązania zbliżone do austriackich. Obrót ziemią rolną kontrolują samorząd rolniczy i władze lokalne. Transakcje dotyczące gruntów rolnych wymagają zezwolenia właściwego organu, wskazanego w przepisach danego landu. Odmawia on zgody, jeśli transakcja prowadzi do nieracjonalnego podziału ziemi, w jej wyniku gospodarstwo utraciłoby zdolność samodzielnego funkcjonowania, gdy świadczenie za grunt jest rażąco nieadekwatne do jego wartości. Warunkiem kupna jest udokumentowanie pochodzenia środków finansowych. Szczegółowe wymagania dotyczące m.in. kwalifikacji rolniczych, prawa stałego pobytu i inne określa prawodawstwo poszczególnych landów.

Szwecja
Osoba ubiegająca się o nieruchomość musi mieszkać przez minimum 6 miesięcy na terenie gminy, w której jest ona położona. Nowy właściciel jest zobowiązany do stałego zamieszkiwania na terenie swojej posiadłości, co w praktyce oznacza, że od momentu nabycia musi tam przebywać przez 5 lat. Jeśli stale przebywa poza jej obszarem, musi wystąpić o specjalne zezwolenie do władz administracyjnych powiatu. Mogą one odmówić jego wydania, gdy jest to sprzeczne z podstawowymi interesami narodowymi i jeżeli nieruchomość leży na obszarze, gdzie popyt jest tak duży, że nabywanie ziemi przez obcokrajowców mogłoby spowodować znaczny wzrost cen. Jeżeli osoba zobowiązana nie wystąpi o zezwolenie w ciągu 3 miesięcy, umowa jest nieważna.

Francja
Na mocy ustawy dla przeciwdziałania spekulacji gruntami rolnymi z roku 1960 r. (modyfikowanej w 1990 r.) utworzone zostały na terenie całego kraju tzw. Spółki Zagospodarowania Ziemią i Rozwoju Wsi (SAFER), działające w pionie ministerstwa rolnictwa. Zobowiązane są one do: ochrony środowiska, regulacji i przejrzystości rynku rolnego, rozwoju gospodarczego wsi, a także przeciwdziałania wykupowi ziemi przez cudzoziemców. Każdy rolnik jest zobowiązany do powiadomienia SAFER o sprzedaży swoich gruntów. Obowiązek powiadomienia o umowach kupna-sprzedaży mają notariusze. Zgodnie z ustawą w każdej takiej sytuacji SAFER ma prawo pierwokupu, jeżeli leży to w interesie państwa.
Osoby ubiegające się o zakup ziemi mają obowiązek wykazania się wykształceniem wyższym lub średnim rolniczym, a także 5-letnim stażem pracy w rolnictwie w ciągu ostatnich 15 lat.
Przepisy te nie uchroniły jednak Francji przed wykupem na masową skalę gruntów przez cudzoziemców (problem osadnictwa niemieckiego w Alzacji i Lotaryngii), czego najlepszym dowodem są dane, według których w 2000 r. aż 11,6 proc. ziemi znajdowało się w rękach obcokrajowców.
Zebrała Karolina Goździewska

Podkreślenia w tekście pochodzą od Redakcji Naszej Witryny

Małgorzata Goss, Karolina Goździewska, Nasz Dziennik, 2003-04-25

powrot