Przedstawiane co roku Sejmowi sprawozdanie MSWiA na temat nabywania nieruchomoÅ›ci w Polsce przez cudzoziemców nie pokazuje caÅ‚oÅ›ci problemu. Brakuje w nim transakcji nielegalnych, a także tych, o których notariusze i sÄ…dy rejestrowe nie informujÄ… resortu. Sprawozdanie nie obejmuje też ziemi dzierżawionej przez cudzoziemców, którÄ… ci, po ewentualnym wstÄ…pieniu Polski do Unii, bÄ™dÄ… mogli kupić. Brak w nim także informacji na temat nieruchomoÅ›ci obciążonych na rzecz cudzoziemskiego podmiotu zastawem i hipotekÄ…, które w razie niespÅ‚acenia zadÅ‚użenia również mogÄ… trafić w obce rÄ™ce.
W dorocznym sprawozdaniu z wykonania ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców MSWiA podało, iż w latach 1990-2001 zezwoleniami objęto blisko 61 tys. ha gruntów. Liczba ta obejmuje zarówno przypadki bezpośredniego nabywania przez cudzoziemców nieruchomości, jak i przejmowania przez nich spółek polskich, które takowe nieruchomości posiadają na własność lub w użytkowaniu wieczystym. Szef resortu minister Krzysztof Janik podkreśla, że stanowi to zaledwie ułamek procent powierzchni Polski. Wygląda jednak na to, że dane obrazują tylko niewielką część tego, co dzieje się na naszym rynku nieruchomości.


CzekajÄ… na UniÄ™

Wystarczy przypomnieć, że w jednym tylko procesie szczecińskim, notabene nadal niezakończonym, w grę wchodzi 20 tys. ha ziemi, nabytej przez fikcyjne niemiecko-polskie spółki przy pomocy polskich figurantów. Mimo upływu lat cały ten areał nadal pozostaje w rękach rzeczonych spółek, formalnie polskich, a faktycznie niemieckich, bowiem resort nie może wystąpić o unieważnienie umów kupna przed wydaniem wyroku przez sąd karny. A ten ma kłopoty z udowodnieniem, że bezrobotni nabywcy tysięcy hektarów to figuranci...
"Można domniemywać, że nabywanie nieruchomości wbrew przepisom ustawy wynika z założenia, iż po upływie okresów przejściowych ustalonych w trakcie negocjacji z UE zniesiony zostanie obowiązek uzyskania zezwolenia i w ten sposób transakcje te zostaną zalegalizowane" - napisał w swoim sprawozdaniu szef MSWiA Krzysztof Janik. Wyraził również przypuszczenie, że w związku ze spodziewanym wzrostem wartości nieruchomości po naszym wstąpieniu do Unii Europejskiej podejmowane obecnie działania mają charakter lokaty kapitału.
Nie wiadomo, ile zaistniało w Polsce takich przypadków, jak ten szczeciński. Dziś proceder nabywania ziemi przez fikcyjne spółki jest już trudniejszy, bowiem w nowelizacji ustawy z 3 lutego 2001 r. zmieniono definicję cudzoziemca. O tym, że spółka jest cudzoziemcem, rozstrzyga teraz nie próg kapitałowy, ale "dominująca pozycja" podmiotu zagranicznego w spółce. W świetle tego przepisu próby nabycia nieruchomości bez zezwolenia poprzez manipulowanie udziałami w spółce są znacznie łatwiejsze do udowodnienia przed sądem. Jednak sprawy dawniejsze są rozpatrywane według prawa obowiązującego w czasie popełnienia czynu. Dobrze byłoby więc, aby MSWiA pilnie śledziło przebieg sprawy szczecińskiej, wszak chodzi w niej o powierzchnię wielkości trzeciej części areału gruntów, które objęto zezwoleniami w ciągu całych 11 lat III RP!


Niewygodny rejestr

Nie tylko nabywanie nieruchomości wbrew ustawie zmienia obraz zbiorczych danych MSWiA o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Do rachunku należałoby też dopisać te grunty, które ustawa pozwala nabywać obcokrajowcom bez zezwolenia (np. w drodze dziedziczenia ustawowego, na podstawie karty stałego pobytu, małżeństwa z obywatelem polskim, a także nabycie przez firmę działki do 0,4 ha w mieście i 1 ha na wsi na cele statutowe oraz nabycie ziemi dłużnika przez bank będący wierzycielem hipotecznym). Dane na ten temat gromadzone są w rejestrze MSWiA dopiero od 1999 r., mimo że obowiązek prowadzenia rejestru - początkowo przez resort sprawiedliwości, wpisany został do ustawy jeszcze w trakcie jej pierwszej liberalizacji w 1996 r. Tak więc - przez 2 lata po umożliwieniu cudzoziemcom nabywania gruntów bez zezwolenia - obrót ten pozostawał poza wszelką kontrolą. A i teraz, kiedy rejestr jest prowadzony, dane w nim zawarte nie są w pełni wiarygodne. Dlaczego? O tym niżej.


Skąd te rozbieżności?

Ze sprawozdania wynika, że w ubiegłym roku zezwoleniami MSWiA objęto nieruchomości o łącznej powierzchni ponad 10 tys. ha. Tymczasem w rejestrze ta sama rubryka wskazuje na ok. 2,5 tys. ha, co do których faktycznie zawarto transakcje. Zaledwie czwarta część z nich została zatem zarejestrowana. Ma rację dyrektor Piotr Mück z Departamentu Koncesji i Zezwoleń, kiedy mówi, iż rozbieżność może wynikać z faktu, że nie wszystkie transakcje, na które wydano zezwolenie, zostają faktycznie dokonane, oraz że cudzoziemiec ma na ich przeprowadzenie rok, ponieważ tyle czasu zachowuje ważność zezwolenie. Jednak tłumaczenie to nie wyjaśnia, dlaczego rozbieżność jest tak duża. Przecież w rejestrze miejsce niedokonanych jeszcze transakcji powinny zająć te umowy, na które zezwolenie wydano w roku poprzednim. Trudno przecież przypuszczać, że cudzoziemcy, którzy w celu uzyskania zezwolenia muszą dokonać wielu formalności i dostarczyć szereg dokumentów, po jego uzyskaniu masowo rezygnują z nabycia nieruchomości. Sprawy nie wyjaśnia również inne zaprezentowane przez dyrektora departamentu tłumaczenie, iż notariusze i sądy rejestrowe nie dotrzymują 7-dniowego terminu na zawiadomienie resortu o dokonanej transakcji.
Powiedzmy sobie jasno - nie chodzi tu o opóźnienie, lecz o to, że prawdopodobnie znaczna część transakcji w ogóle nie trafia do rejestru. Kiedy badaliśmy sprawę przed dwoma laty, zaledwie jeden sąd rejestrowy w kraju - sąd w Piotrkowie Trybunalskim - wzorowo wykonywał ustawowy obowiązek rejestrowania spółek, które zostały przejęte przez kapitał zagraniczny, a posiadały nieruchomości.


Szara strefa

Idąc dalej tym tropem... Jeżeli w rejestrze brakuje transakcji, do których zawarcia wymagane było zezwolenie resortu, to jaka jest wiarygodność rejestru w tej części, która obejmuje transakcje niewymagające takiego zezwolenia? Logicznie rozumując - może tu być tylko gorzej. Sprawozdanie podaje, że w 2001 r. zarejestrowano przejęcie przez cudzoziemców bez konieczności uzyskania zezwolenia zaledwie 118 ha gruntów!
Jeśli dodać do tego fakt, że nikt w państwie nie rejestruje, jaki obszar ziemi znajduje się aktualnie w rękach cudzoziemców w formie dzierżawy, a publikacja Instytutu Spraw Publicznych podaje szacunkowe dane o 1 mln ha, to obraz sytuacji jawi się jako prawdziwa stajnia Augiasza.
Można zaryzykować twierdzenie, że wskutek niefrasobliwości i niestaranności organów państwowych (Sejmu, rządu, sądów), a może braku woli politycznej, przez pierwszych 11 lat III Rzeczypospolitej proceder przejmowania ziemi w obce ręce trwał sobie w najlepsze, umykając wszelkim statystykom. Mimo to rząd prowadząc negocjacje z Unią Europejską, zgodził się na swobodny zakup polskiej ziemi przez cudzoziemców po skróconych okresach przejściowych oraz na zakup przez nich dzierżawionej ziemi. Powoływał się przy tym na dane, które w żaden sposób nie obrazują aktualnej struktury własnościowej.
Sejmowa Komisja Administracji i Spraw Wewnętrznych rozpatrując sprawozdanie MSWiA, zaledwie napomknęła o tych problemach. Na uwagę zasługuje wniosek komisji, aby resort przygotował przepisy, które pozwolą objąć rejestrem także nieruchomości będące w dzierżawie obcokrajowców oraz obciążone hipoteką bądź zastawem na rzecz zagranicznych podmiotów.
Trzeba jednak zadać sobie pytanie - czy aby nie jest na to za późno? Ustawiczne doskonalenie ustawy, po jej nieprzemyślanej liberalizacji z 1996 r. (przez układ SLD - UW), przynosi pewne pozytywne efekty, ale przecież po naszej ewentualnej akcesji do UE wraz z upływem okresów przejściowych na zakup ziemi ustawa przestanie obowiązywać. Nie będzie już żadnego rejestru ani zezwoleń, ani sprawozdań, a o tym, kto będzie właścicielem ziemi w Polsce, zdecyduje siła pieniądza. Są zresztą także w kraju środowiska, które tylko na ten moment czekają. To ci, którzy dziś są beneficjentami przemian ostatniej dekady i lokują pieniądze w nieruchomościach, aby po wejściu do UE sprzedać je z zyskiem. Nie brakuje wśród nich polityków.

Małgorzata Goss, Nasz Dziennik, 2002-06-03

powrot